上海楼市2021年盘点：堂本供需两旺，二手房成交“V”形

2021年下半年，针对二手房的精准诱导预防措施“学区房”上新政和“硒就极低”税采出台，更进一步消费市场加速降温。其中，“硒就极低”税采视作二手房“速冻”的一剂猛药。“硒就极低”是指合同网签价、中央银行评估价、涉税评估价，以三者最极低价作为银行贷款受理依据，而涉税评估价大多在消费市场价的5-7后下，这也反之亦然导致可银行贷款金额不断拖累。意味着，按照“硒就极低”税采执行，二手房的银行贷款额度减少，反过来倒逼购房者大大提高首付比例。

从南京二手房月初度估值量可以看出，自从“硒就极低”税采试行后，8月初、9月初南京二手房估值量加速回落。其中，9月初南京二手房估值量不够是跌到今年最极低点，只有1.2万套，这差不多是经常性交易技术水平的6成。

从大拇指研究室的季度统计样本来看，2021年南京二手房消费市场踏进了“V”字发展趋势。其中，去年一季度，倍受2020年末炙热和同业反之亦然影响，南京二手房估值之上运行，估值逾10万套；倍受诱导反之亦然影响，去年二季度南京二手房估值量小幅消息传递至7.4万套，环比降低27%；倍受到二手房核验采、银行贷款受理、“硒就极低”等税采反之亦然影响，去年三季度南京二手房估值5.3万套，环比降低28% ；去年四季度，由于二手房信贷边际修复，月初均估值逐步企自为回升。

此外，学区房上新政也更进一步二手房消费市场降温。2021年初，学区房倍受到消费市场热和捧，南园一套30平方米的学区房，要价直逼汤臣一品。2021年3月初16日，南京发布的《南京市高中先决条件高年级录取考试成绩进行改革试行办法》，给过火的学区房消费市场浇了一盆凉水，控江片区、塘桥片区等地的“来由破小”率先销售商，也过后发展南京二手房回归理性。

预计：今年股民以自为偏重于，估值量或将缩减

对于2022年南京股民的发展趋势，大拇指研究室高阶衍生品束端坚称：“2022年，南京税采面简而言之以自为价格、自为预期偏重于，短期无不断分心可能。我们预计2022年南京上大悟消费市场量价平自为，购房者或有不够多同样空间；热和点区域内一、二手涨幅差或将逐步减少。”

据《南京市房屋拓展“十四五”规划》，“十四五”中后期，南京将上新增用水各类住宅用地国土面积4000公顷，上新增用水的产品房屋4000万平方米、左右40万套。自建赁房屋超过42万套（间、宿舍该医院），占房屋用水总套数的40%。

“基于南京‘十四五’规划，预计2022年南京宅地用水节奏依然平自为，‘于其联动’下楼面地价相对于自为定，同时不够加着眼于拓展自建赁房屋，构成自建购并举的房屋保障体系。”束端补充说。

卢文曦数据分析坚称：“在税采以‘自为’为基调的情况下，2022年南京上大悟估值量相比于2021年可能会缩减一成到一成半；二手房估值量缩减可能会多一些，到两成大左右。从价格来看，由于估值拖累，上大悟价格倍受到价格严格控制展现出一直可能会较自为，而二手房价格将可能会下跌5%大左右。”

上南方周末记者 徐倩

总编辑 武上新 校对 柳宝庆