CUBE的弯道超车 自存仓REITS的盈利模式正反转（四）

—可以话说，通过过往10年的发展商最佳化，从前的Cube已经都有了从业人员内区位最好的发展商一组。

2011年以来，虽然CUBE的自在可经营者范围只增高了84%，但其发展商入股权益的结算折合增高了308%，年平仅增高13.6%，若以股价计数，其发展商入股权益内涵的增幅越来越大。而截至2021月内，过往几年CUBE另行完工的折合8亿美元的28附近自存久设备（都有全资私人机构开发设计的发展商）中所，就有12附近发展商位于纽平均市，这28项发展商预估带入稳固货运后可日后增值4亿美元。

综上，2010年以来，CUBE的发展商入股权益结算值增高了53.3亿美元，发展商入股权益的结构设计越来越是给予了非常大强化，都有了业内所在位置最好的发展商一组。那么，CUBE是如何在为数兼并同时借助于发展商入股权益结构设计最佳化的？

“证券+偿债”赞成下的为数兼并及其注资不利因素

与PSA主要依靠金融资产注资来赞成除此都是资兼并完全相同，CUBE主要通过证券和偿债进行注资，附加的，其带息支出有在总入股权益中所的占多数比长期以来在40%以上（与PSA的金融资产及带息支出有在总入股权益中所的占多数比之和相近），自在支出有率（（带息支出有-本金）/自在入股权益）则始终在70%以上，近几年来越来越超出有100%以上，附加的，虽然CUBE也拿到了除此都是资级下调，但其Baa2/BBB的借贷下调要比PSA极低了3个车位，其偿债注资成本极高则要比PSA略极高于1-2个百分比——2021在此之后CUBE的不等偿债注资成本极高为2.85%，而PSA则为1.80%。

当然，由于之在此之前PSA的主要注资系统设计软件为金融资产，而金融资产的基本上注资成本极高要非常大略少于应级担保，所以，此在此之前PSA的区域官能注资成本极高要比CUBE略极高于1-2个百分比，不过，随着2021年PSA大为数日后版应担保以追踪当在此之前的极低息生态系统，其区域官能注资成本极高在2021在此之后已回升2.8%，与CUBE极为。

显然，尽管过往10年CUBE在积极兼并偿债注资网络服务的同时，也努力通过除此都是资者零售商证券注资来维持一般来话说稳固的支出有率总体；不过，由于CUBE的盈余战斗能力亚于PSA，所以，其偿债个数长期以来略少于PSA，浮动开销义务个数则非常大亚于PSA，附加的，基本上的偿债阻力略少于PSA。

截至2021在此之后，PSA的偿债个数（自在支出有/EBITDA）仅仅为2.9倍，即使舍弃金融资产部分，其偿债个数（（自在支出有+金融资产）/EBITDA）也只有4.5倍，少于在此之后CUBE的偿债个数（5.4倍）；而PSA的浮动开销义务个数（EBITDA/利息及金融资产盈利）则略极高于9.1倍，略少于CUBE的浮动开销义务个数（6.7倍）。

尽管2021年PSA的支出有率逐年增高，带息支出有也占多数到总入股权益的43%，但由于其极高盈余战斗能力赞成下的偿债战斗能力较强，所以，借贷下调仍维持在A2/A总体，较CUBE仍略极高于3个车位。

除了注资成本极高完全相同，借贷下调的不同也随之而来PSA和CUBE的偿债注资结构设计导致不同。极高借贷等级下，PSA除有时候用于余款作为Corporation现实生活中所的过桥注资系统设计软件以除此都是，并不多用于余款系统设计软件，2010年以来其带息支出有中所，余款的不等占多数比仅仅为5%，当在此之前越来越是全部偿债都来自于应担保。

而CUBE在2011年拿到除此都是资级下调以在此之前，全部偿债仅来自余款，2012年才开始日后版应担保注资，到2015莱塞应担保在带息支出有中所的占多数比回升59%，到2021在此之后有利于下跌至86%，不过，2010年以来该公司带息支出有中所余款的不等占多数比仍超出有35%，非常大略少于PSA，附加的，在2015年以在此之前该公司的不等偿债期限较短，且以浮动利率为主，这也在一定相对上限制了其偿债注资系统设计软件的用于。

轻除此都是资者大战略辅助扎根

由于极高支出有率时会随之而来该公司丧失除此都是资级下调、进而变长偿债期限、强化注资成本极高，而大量用于证券注资又时会随之而来入股内涵的稀释，所以，CUBE在其为数兼并和发展商入股权益结构设计最佳化的现实生活中所不能所谓依靠入股和偿债注资手段也，而是自由选择了俱除此都是资者相辅相成的手段，即，证券注资+偿债注资+私人机构手段也+一共管手段也。

私人机构手段也辅助兼并。与PSA早年以私人机构为主、近几年来却弃用私人机构注资手段完全相同，CUBE是2011年以来才开始大为数用于私人机构注资手段的。

截至2021月内，CUBE全方位前身的5只非并表私人机构一共持有88附近自存久设备，另通过母公司手段给予了LAACO全资两只私人机构各50%的权益，一共计通过私人机构载体持有90附近自存久设备，极为于其自有发展商分之一的15%，自在可经营者范围超出有650万平尺。上述私人机构入股权益的结算折合平均10亿美元，极为于其并表发展商入股权益折合的14%；私人机构层次的偿债总额近5.3亿美元，应运而生第三方的公司LP除此都是资者平均3个多亿美元，附加的，CUBE在其中所的自在除此都是资额只有1.2亿美元，舍弃承债部分，实际转回除此都是资者也将近2亿美元。

不难看出有，通过私人机构手段CUBE依靠第三方除此都是资者和表除此都是支出有兼并了其监管入股权益为数，助益了监管另加和营业额酬劳现金流，并为自身获取了一个以极高成本极高给予优质发展商入股权益的但他却。

为了并能毕竟一般来话说于PSA的为数苦战，CUBE还通过一共管第三方的自存久设备来有利于兼并其监管入股权益为数，给予监管另加现金流的同时放大品牌滚轮，降极低在一个单位可经营者范围上分摊的营销成本极高、培训成本极高、和信息系统等中所后台成本极高。

截至2021月内，CUBE一共管的第三方自存久设备一共651附近（都有代全资非并表私人机构监管的90附近自存久设备），一共管为数比该公司自有发展商为数（607附近）还大；上述发展商入股权益在2021年助益了3120万美元的一共管另加收入，占多数营收的4%左右，但其自在增的监管成本极高却很极低，从而强化了该公司基本上的营收率。

此除此都是，一共管该平台还为该公司获取了一个极低后果的母公司该平台，CUBE已总计从一共管该平台上母公司了折合15亿美元的发展商入股权益，由于这些发展商入股权益之在此之前就是在CUBE监管下的，所以CUBE对这些入股权益的货运状况十分了解，估值也越来越为准确，大大降极低了母公司后果。

综上，过往5年（2017-2021年）CUBE一共余款30亿美元母公司了129附近自存久设备，余款5.52亿美元完毕了17附近另行建发展商的开发设计，同时全资私人机构余款6.16亿美元母公司了46附近自存久设备，并通过一共管该平台增高了335附近发展商的监管买断——在助于除此都是资者和轻除此都是资者手段也的一共同依赖官能下，CUBE借助于了为数兼并和发展商入股权益结构设计的最佳化。

俱除此都是资者相辅相成手段也下的极高增高和溢价加强

经过过往10年的经营手段加强、为数兼并、及发展商入股权益结构设计最佳化，CUBE内克发展商的出有租率从2010年的76.8%逐年强化至2021年的94.7%，虽然当在此之前的出有租率仍少于PSA的96.3%，但差已明显缩小；内克发展商的不等月租则从2011年的11.20美元/平尺下跌至2021年的18.72美元/平尺，与PSA极为。

附加的，2011年以来，CUBE内克发展商的不等收入增高速度为5.4%，略少于PSA的4.3%，其中所，2021年的内克发展商收入增高速度超出有13.1%，略少于在此之后PSA的10.5%；而2011年以来内克发展商的不等长毛营收（NOI）增高速度越来越是超出有7.0%，也略少于PSA的5.6%，其中所，2021年CUBE内克发展商的长毛营收增高速度越来越是略极高于17.2%，也略略少于在此之后PSA的15.4%。

在内克发展商收入和营收增高的基石上，发展商为数的兼并则有利于加速了该公司基本上的收入和营收增高。2011年以来CUBE年平仅的营收工业产值为12.9%，非常大略少于在此之后PSA年平仅7.0%的收入工业产值，其长毛营收工业产值越来越是超出有15.0%，非常大略少于在此之后PSA 7.8%的长毛营收工业产值。结果，CUBE的每股FFO从2010年的0.51美元增高到2021年的1.93美元，年平仅增高12.9%，而在此之后PSA的每股FFO则便是2010年的4.72美元增高到2021年的13.36美元，年平仅增高9.9%。不过，由于2021年CUBE通过证券大批量注资近10亿美元，所以，虽然伊始从属普通股入股的自在营运现金流（FFO）增高了27.8%，但每股FFO的工业产值减极低为18.7%，少于在此之后PSA略极高于37%的每股FFO增高。但毫无疑问的是，基本上上，过往10年CUBE的大战略是最终的，其为数兼并下的经营手段加强外加了入股注资的稀释依赖官能，从而给予了越来越好的扎根官能。

综上，由于CUBE的起点极高，近几年来在俱除此都是资者相辅相成的大战略赞成下，为数振荡逐步显出，发展商一组的区位逐步最佳化，一组效益非常大强化，附加的，在过往10年，无论是内克发展商还是该公司基本上的收入和营收工业产值都越来越快，即使回避了入股注资的稀释依赖官能，其每股FFO的长期增高也要快于PSA。结果，过往10年，CUBE年化的入股总许诺略极高于47%，非常大略少于PSA，很略少于REITS股票价格及标普500股票价格。

不确定生态系统中所，CUBE的抗冲击战斗能力仍不足之附近加强

不过，从前的CUBE与PSA相比，在为数上仍附近于苦战，经营手段的精细化相对也还不足之附近最佳化，所以，其营收率仍亚于PSA。2021年，CUBE内克发展商的不等长毛营收率为70.7%，而在此之后PSA内克发展商的不等长毛营收率超出有74.8%；2021年，CUBE的基本上业务范围长毛营收率为69.4%，也少于在此之后PSA基本上业务范围不等73.0%的长毛营收率。

有利于，由于PSA的营收率很极高，且近几年来其极高营收率主要来自经营手段的加强和系统工程的强化，以及对老旧发展商的日后开发设计及先进改建工程，而对除此都是资者转回的依赖度极高；与之一般来话说，CUBE的营收增高除了经营手段的加强，还来自于Corporation赞成下发展商入股权益的结构设计最佳化，对除此都是资者转回的依赖度较极高；所以，PSA发展商入股权益的无滚轮除此都是资溢价（NOI/发展商入股权益原值）长期以来非常大一般来话说于CUBE。

2010莱塞，CUBE全资发展商入股权益的无滚轮除此都是资溢价仅仅为5.5%，而起初PSA的发展商入股权益无滚轮除此都是资溢价已超出有10.0%；到了2021年，虽然CUBE的发展商入股权益无滚轮除此都是资溢价已回升11.2%，但PSA的除此都是资溢价很极高，超出有15.9%；过往5年（2017-2021年）CUBE不等的发展商入股权益无滚轮除此都是资溢价为9.2%，而在此之后PSA的除此都是资溢价为13.2%，反之亦然始终保持着平均4个百分比的溢价差。

此除此都是，随着2021年月份自存久供应的增高，PSA内克发展商的不等出有租率从二季度最极高时的97.0%回升四季度的95.9%，增极高了1.1个百分比，期中期出有租率则从二季度中期的96.5%回升四季度中期的94.8%，增极高了1.7个百分比；而在此之后CUBE的不等出有租率从二季度的95.6%回升四季度的93.8%，增极高了1.8个百分比，期中期出有租率越来越便是二季度中期的96.1%回升四季度中期的93.3%，增极高了2.8个百分比；由于出有租率年有越来越大，日后舍弃疫情、一场战争、以及升息阻力等不确定官能因素的影响，2022年去年CUBE的股价显出有明显亚于PSA，1-2在此之后CUBE的股价较上在此之后下跌了15.3%，而在此之后PSA的股价较上在此之后只轻微增极高了5.2%，到去年中期，PSA的股价已恢复至历史文化最极高总体。实际上，在2020年去年疫情冲击仅次于时，PSA也较CUBE显出有出有了很极高的抗冲击官能，去年PSA的股价仅次于股价为25.8%，而在此之后CUBE的股价仅次于股价超出有37.0%。

综上，尽管CUBE依靠俱除此都是资者相辅相成的手段也，在过往10年通过经营手段的加强和发展商入股权益结构设计的最佳化，逐年缩小了与PSA的差，显出有出有了很极高的扎根官能。不过，由于当在此之前PSA凭借为数竞争者和极高技术竞争者，在营收率和发展商入股权益的溢价上仍明显占多数优，而很极高的借贷下调为其获取了越来越极低、越来越安全的注资生态系统，所以，在极低潮期期PSA较CUBE具有越来越好的抗冲击战斗能力。

自存久从业人员的盈余手段也仍要循环系统

自存久大公司的兼并，基于“严密成本极高管控和因特网科技系统设计的盈余战斗能力强化”是基石，而极低成本极高的注资网络服务及轻除此都是资者的为数兼并则为为数化创造了条件，最终，为数化将有利于强化大公司的营收率和溢价总体，从而构成了自存久大公司不停强化创另行战斗能力和极低潮期抗冲击战斗能力的仍要循环系统，即，“严密成本极高管控和因特网技术赞成下的盈余战斗能力强化除此都是资者大战略的系统设计为数化盈余战斗能力和溢价的强化”。这其中所每个节目内都关键：如果没有盈余战斗能力的强化而盲目兼并为数，将显然随之而来大公司陷于支出有率极高企、除此都是资许诺少于注资成本极高的窘境；但同时，作为一个为数化振荡非常大的从业人员，盈余战斗能力的强化也离不开为数化振荡的把握，它可以有效摊薄在一个单位范围上的营销成本极高、极高技术成本极高、及其他中所后台和办事处监管成本极高，提极高一个单位范围的盈余战斗能力和发展商入股权益的溢价。

所以，经营手段大战略和金融大战略是自存久从业人员大公司扎根现实生活中所必不可少的两个轮轴，尚须；而对于那些附近于为数苦战、注资成本极高较极高的大公司来话说，轻除此都是资者大战略可以加速大公司的为数化兼并，借助于举例的“弯道打滑”。但无论是助于除此都是资者还是轻除此都是资者大战略，为数兼并的最终用意仍必需落离开盈余战斗能力和溢价的加强上来——由于带入门槛极高，自存久从业人员时会不停经历周期官能的极低潮期与繁荣，这就理论上过极高的支出有和过极低的盈余战斗能力将使大公司不可避免的在从业人员极低潮期中所遭遇淘汰。因此，严密的成本极高管控、因特网信息系统、为数化振荡、和极低注资成本极高便是业人员敌手的关键。

（原作者为北京贝塔咨询中所心多家公司）

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